Kira Hukuku

Kira hukukunun konusuna giren her türlü hukuki işlemin takip ve danışmanlığı.

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar , 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu  kapsamında kira sözleşmelerinde yeni düzenlemeler getirilmekle birlikte ,TBK'nin bütün maddeleri yürürlüğe girmemiş, kiracısı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu  kapsamında tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarına ilişkin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354'üncü maddelerin yürürlük süresi sekiz yıl süreyle ertelenmişti.

TBK kapsamında ertelenen maddelerin yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak belirlenmiş olup, bu tarihten itibaren tüm kiralamalarda TBK hükümleri uygulanmaya başlanmıştır.

Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve yenilenmesi,
Kira sözleşmeleri ile ilgili ihtarnamelerin düzenlenmesi
Kira sözleşmelerinden kaynaklı her türlü alacak işleminin takibi
Kira Sözleşmesinden kaynaklı alacak, fesih ve tahliye davalarının takibi

Kiralanan Konut veya Çatılı İşyerinin Dava ve  İcra Yoluyla Tahliyesi ve Sonuçları

Konut ve çatılı iş yerlerine dair hükümlerle ilgili olarak, İcra-iflas kanununda da 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda da farklı düzenlemeler  bulunmaktadır. Konu ile ilgili düzenlemeler daha özel olduğu için ve hak kayıpları geri dönülmez sonuçlara sebep olabileceği için bu konuda bir avukata danışmanız önemlidir.

Konut ve çatılı iş yerlerine dair; icra yolu ile ilamsız takip başlatılarak taşınmazın tahliyesi istenilebileceği gibi Sulh Hukuk Mahkemelerinde Tahliye Davası açılarak da istenebilir. Tahliye sebepleri kanunla  belirlenmiştir.

1-) Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı veya kiralayan  belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sadece sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ancak kiracı ihtara rağmen kiralananı tahliye etmezse dava yoluyla tahliyesi istenmesi gerekir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

2-) Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi - Tahliye Davası

Kiralanan taşınmazın tahliyesi için başvurulabilecek yollardan biri Tahliye Davasıdır. Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup; yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tahliye Davasına Hangi Koşullarda Başvurulabilir?

Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası;

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası;

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiracının Kiralananı Boşaltacağını Yazılı Olarak Taahhüt Etmesi Sebebiyle;

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Ev Sahibinin İki Haklı İhtarda Bulunması Sebebiyle;

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya Eşinin Farklı Bir Konutu Olması Sebebiyle;

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

ÖNEMLİ: Dava sebeplerinin sınırlılığı ilkesi esastır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi

Kiracı ödeme günü gelen kirayı ödemezse, kiraya veren, kiracıya karşı bir ilamsız tahliye takibi yaparak, kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda kiraya veren hem ödenmeyen kira bedelini hem de taşınmazın tahliyesini aynı anda icra takibiyle talep edebilecektir. Burada amaç hem bir para alacağına kavuşma hem de kiralanan taşınmazın tahliyesinin sağlanmasıdır.

Kira sözleşmelerine konulan ve muacceliyet dediğimiz bir ayın kira bedeli ödenmediğinde kira dönemi sonuna kadar diğer kira bedellerinin de ödenebilir hale gelmesi hükmü yeni Borçlar yasası ile geçersiz kılındığından sadece ödenmeyen aylar için kira bedellerinin tahsili amacıyla takip yapılabilecektir.

Bu takip yolu; kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar içindir. Eğer ortada bir kira sözleşmesi yoksa yahut kira sözleşmesinin süresi bitmişse bu icra takip yoluna başvurulamaz. Borçlu kiracı, kendisine gönderilen ödeme emrine 7(yedi) gün içinde itiraz edebilir. İtiraz etmezse takip kesinleşir.

Ödemek için verilen süresi ise ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren 30 gündür. 30 gün geçmesinden itibaren alacaklı haciz ile birlikte tahliye de isteyebilir. Bu tahliyeyi ödeme süresinin bitiminden itibaren 6(altı) ay içinde İcra Mahkemesinden isteyebilir.

Kiracı ödeme emri kendisine ulaştığında iki hususa itiraz edebilir ; ilki kira sözleşmesinin kendisine itiraz edebilir, yani; kira sözleşmesinin olmadığını, kira sözleşmesini imza etmediğini, mevcut imzanın kendisine ait olmadığını iddia eder,  ikinci husus ise kira sözleşmesinin dışındaki itirazlardır, yani; kiranın daha az olduğunu, kira borcunun ödendiğini, kira borcunun vadesinin gelmediğini, kiralananı tahliye ettiğini vs. iddia edebilir. Ancak itirazın haksız bulunması halinde alacaklı %20 icra inkar tazminatı talep edebilir.

DAVA AÇMA SÜRESİ ; İtirazın kaldırılmasını ve tahliye isteme süresi 6(altı) aydır. Eğer kiraya veren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını talep etmezse, bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz. Bu itirazın kaldırılması basit yargılama usulüne tabidir ancak mutlaka duruşmalı olmak zorundadır. Bu itirazın kaldırılması davasında yetkili ve görevli mahkeme ise; itirazın yapıldığı icra dairesinin bağlı bulunduğu yer icra mahkemesidir.

Kiracı, yalnızca imzayı inkar etmişse, alacaklı kiraya veren İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Sulh Hukuk Mahkemesinde kira alacağının ödenmesi ve tahliye istemli dava açabilir.

Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız Tahliye

Konut ve çatılı iş yerlerinde, kiracı belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için kiracı tarafından verilmiş bir yazılı tahliye taahhüdü olmalıdır. Yazılı tahliye taahhüdü olmadan kiraya veren kira sözleşmesinin bitimine dayanarak bu yola başvuramaz. Yazılı tahliye taahhüdü olmaksızın bu icra yoluna başvurmak mümkün değildir.

Kiraya veren bu yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak, tahliye taahhüdünde yazılı tahliye tarihinin bitiminden itibaren bir ay içinde, ilamsız icra takibi yapabilir.

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesi ile birlikte yapılmış ise; kiracının bu taahhüdü baskı altında yapmış olduğu kabul edileceği için geçersiz kabul edilir. Tahliye taahhüdünün hiçbir şarta bağlı olmaması gerekir, bir tahliye tarihinin bulunması gerekir. Açık bir tahliye tarihinin yer almadığı tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapılamaz.

İcra dairesi, uygun koşulların varlığı halinde kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracının yedi gün içinde bu tahliye taahhüdüne itiraz etmesi gerekmektedir. Eğer itiraz etmezse tahliye emri kesinleşir. Kiracının itirazı iki hususa dairdir; tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz edebilir veya yazılı tahliye taahhüdünü verdikten sonra kira sözleşmesinin yenilendiği yahut uzatıldığı için geçersiz olduğuna dair vs. itiraz edebilir.

Tahliye emrine itiraz ile takip durur. Devam edebilmesi için icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenmelidir. Ancak kiracı yalnızca imzaya itiraz etmişse, kiraya veren itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden isteyemez. Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.

Kiracı tahliye emrine itiraz etmezse veya itiraz etse dahi itirazın kaldırılmasına karar verilmiş ise; takip kesinleşir. Bu halde, kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15(on beş) gün içinde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Boşaltmazsa icra dairesi tarafından zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.

HAKSIZ İŞGAL SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:

Kira sözleşmesinde aksine hüküm olmadıkça, kiralanan yer kısmen veya tamamen başkasına kiralanıp kullandırılamayacağından, başkasına işgal ettirilemeyeceğinden bu gibi durumlarda kiracı veya devir alan sıfatıyla girenlere ya da işgalen bulunanlara   tahliye davası açılır. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

KİRACININ AYNI ŞEHİR VEYA BELEDİYE SINIRLARI İÇİNDE MESKENİNİN BULUNMASI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:

Eğer kiracının aynı şehir veya belediye sınırları içinde başka taşınmazı varsa, malikin isteği üzerine kiracı kirada oturduğu taşınmazı tahliye etmelidir. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Bu davada süre yoktur, her zaman açılabilir. Yalnız kiracının başkaca taşınmazı olsa bile bir takım sebeplerle kirada oturuyor olabilir. Bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının sağlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mahkeme tarafından dikkate alınır.

KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:

Kiracı, kiralananı kullanırken belli bir özen ve dikkatle davranmak ve kullanmak durumundadır. Üstelik kira sözleşmesi yapılırken belirtilen kullanım amacına da uygun kullanmak durumundadır. Buna aykırı davranan kiracı ihtarla uyarılabilir. Uyarıya rağmen aykırılık devam ederse kiralayan bu sebeple tahliye davası açabilir. İhtarla uyarılmayan ve yanlışlığı düzeltme hakkı tanınmayan kiracıya karşı dava açılamaz. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

GEREKSİNİM SEBEBİYLE TAHLİYE EDİLEN KİRACININ HAKLARI

 Yeniden kiralama yasağı/ kiralananın inşa ve imarından sonra öncelikli kiralama hakkı

MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi

MADDE 356- Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARI :

Kira sözleşmesi kiracı ile kiraya veren arasında yapılır ve kira bedeli de karşılıklı kararlaştırılır. Ancak kira bedeli kararlaştırılırken ortaya anlaşmazlık çıkarsa kira bedelinin tespiti davası açılır.

Kira bedelinin tespiti davası açmak için önceden ihtarname göndermek yasal bir zorunluluk değil ise de ihtar çekilmesi hem kiracının istenen kira bedeline uyup uymayacağının tespiti bakımından, hem kira bedeli tespit edilecek dönemi belirleme açısından ve hem de dava süresi açısından önem arzeder.

Dava açılarak tespit edilecek kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir.

TBK. MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

II. Belirlenmesi

MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü"; başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.